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“Uma casa para viver” é o que se pede nas ruas. O que dizem os partidos?

02-02-2024 - Margarida Davim

No sábado aconteceram por todo o país manifestações pela habitação. É a terceira vez que o país sai às ruas para exigir este direito. O DN foi ver o que propõem os partidos para resolver esta crise e pôs proprietários e inquilinos a analisar as propostas.

Um pouco por todo o país, há manifestações marcadas este sábado pelo direito à habitação. É a terceira vez que haverá um protesto nas ruas para reclamar soluções para um problema que é visto, de forma cada vez mais consensual, como uma emergência. No dia 10 de março é também sobre essas respostas que se fará a decisão nas urnas. Sem surpresas, os partidos integraram na sua agenda a crise da habitação. Mas o que é que propõem e que implicações podem ter essas medidas?

Luís Montenegro trouxe duas novidades para a campanha eleitoral, que reforçam a ideia de que a crise na habitação se deve à escassez de oferta e de que a via fiscal é uma das formas de promover a construção e a reabilitação, mas também de ajudar os mais jovens a comprar casa própria. O programa da AD (Aliança Democrática) propõe a isenção de IMT e de imposto de selo na compra da primeira casa e a criação de uma garantia pública para os jovens conseguirem financiamento bancário a 100% no crédito à habitação, pondo o Estado como fiador para contornar o facto de os bancos só emprestarem até 80% do valor dos imóveis.

Aumentar a oferta. Mas como?
“A AD tem uma visão mais fiscal com objetivo de dinamizar o mercado de proprietários. Não me estranha esse tipo de medidas, que correspondem ao seu mercado eleitoral. Mas não é suficiente, porque os valores das casas são muito elevados e essas medidas apenas beliscam o valor da casa. Não é muito significativo. Não é uma medida estrutural”, comenta Luís Mendes, especialista em habitação e membro da Associação de Inquilinos Lisbonenses.

Luís Mendes tem reservas sobretudo em relação à garantia pública nos empréstimos por temer que possa provocar uma “nova escalada dos preços”, ao transferir para o Estado uma fatia do risco dos créditos sem tentar controlar a especulação imobiliária. “O Estado tem é de assegurar oferta pública”, defende.

Menezes Leitão, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), pensa de outra forma. O advogado acredita que a garantia do Estado “podia aliviar a pressão que os bancos fazem sobre o jovem”, tornando mais fácil a compra da primeira habitação. E defende uma posição que vai para lá da AD (mas que é proposta por IL e Chega) que é a de acabar com o IMI. “Não há justificação para o regime de impostos sobre património que temos”, argumenta.

Menos entusiástico é Menezes Leitão relativamente à redução de 23% para 6% do IVA na construção (defendida por AD e IL), porque já existe nas Áreas Urbanas de Reabilitação, que abrangem grandes zonas de Lisboa e Porto.

“A redução do IVA pode ser importante para estimular a nova construção, mas isso não garante que os preços baixem”, comenta Luís Mendes, recordando que “o que determina o valor de um imóvel não é a quantidade de casas, mas fatores como a localização, a percepção que há do bairro, as características da casa.  Se não fosse assim, não existiram tantas casas vazias”, diz o  investigador, notando que “tivemos uma década de isenções fiscais, com um Governo PS, e isso não se traduziu em habitação mais acessível, mas sim de luxo”.

Enquanto as proposta da AD e da IL se concentram muito no aumento da oferta privada, por exemplo, flexibilizando as regras urbanísticas, Luís Mendes recorda que “há mais 1,5 milhão de casas do que famílias, Portugal tem um superávit de stock imobiliário” e que o que ajudaria, em seu entender seria um aumento da oferta pública a custos acessíveis. “Ter 10 a 15% de oferta pública já teria um impacto sobre os preços de mercado”. Neste momento, o parque habitacional público é de 120 mil fogos. Ou seja, 2% do total de habitações, quando a média europeia é de 15%.

Ideias para limitar as rendas
Pedro Nuno Santos ainda não apresentou o seu programa, mas no discurso de encerramento do Congresso do PS propôs a criação de “um novo indexante de atualização das rendas que tenha em consideração a evolução dos salários” e que só se aplicaria quando a inflação fosse superior a 2%.
Luís Mendes acha curto ter como referencial para o aumento das rendas o valor médio de subida dos salários. “Era preciso ter em conta a taxa de esforço. É algo muito genérico e pode aumentar desigualdades”, analisa. “É um disparate total”, reage Menezes Leitão, que diz que “ninguém quer ser apanhado numa armadilha de rendas congeladas”, numa alusão aos contratos de arrendamento anteriores a 1990 que estão fora do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU).

Ora, limitar os valores das rendas é aquilo que BE e CDU defendem. Mariana Mortágua quer tetos nas rendas “ajustados a cada região, tipologia de imóveis e salários” e limitar o aumento das taxas de juro do crédito à habitação colocando a “margem de lucro dos bancos” a suportar o embate. A CDU propõe a criação de “um regime especial de protecção dos inquilinos, que limite o aumento das rendas e o seu valor nos novos contratos e restrinja as situações de despejo”.

“Já houve no ano passado um travão às rendas e o que se disse foi que houve um aumento da denúncia de contratos”, observa Menezes Leitão. Impor tetos máximos é, porém, para Luís Mendes, uma ideia “positiva porque vem regular o mercado”, mas difícil de concretizar, porque “é muito difícil fazer o cálculo dos tetos”.

Aquilo que Menezes Leitão considera prioritário é acabar com o  Adicional ao IMI (AIMI), o imposto que se aplica aos imóveis com valor patrimonial superior a 600 mil euros e que, segundo os últimos dados, abrange 84.396 proprietários. “Acabar com o imposto Mortágua ajudava a reduzir o problema da habitação”, argumenta, defendendo que o imposto penaliza mais os imóveis para habitação e torna “pouco apelativo” o investimento. Da mesma forma, entende que “os tetos de renda são contraproducentes e fazem as rendas mais baixas subir para esse valor de teto”.

Menezes Leitão nem quer ouvir falar da ideia de restringir a venda de casas a estrangeiros, apesar de admitir que na Dinamarca a União Europeia concedeu uma exceção por causa da pressão exercida pela compra de imóveis por alemães em território dinamarquês. “É inviável”, sentencia. “É uma medida muito radical, um pouco extremada”, acrescenta Luís Mendes, que preferia “extinguir o regime de residentes não habituais e os benefícios fiscais aos nómadas digitais”.

Esse é o caminho que a CDU defende ao propor “eliminar o regime fiscal de privilégio aos residentes não habituais, bem como todos os benefícios fiscais aos fundos imobiliários e outros instrumentos similares que estimulam a especulação, penalizando fiscalmente os rendimentos especulativos”. Os comunistas também querem “limitar a aquisição de habitações por fundos imobiliários”.

Mas Menezes Leitão, frisando representar apenas pequenos proprietários e não fundos, acha que “não seria viável” limitar as compras feitas por fundos e que isso iria “afetar o investimento”, embora admita que o regime de Vistos Gold “é prejudicial” e “tem feito pressão sobre o preço dos imóveis”. De resto, o presidente da ALP diz que a associação que representa “não tem objeção” a acabar com “privilégios” estabelecidos por regimes como o dos residentes não habituais.

Uma ideia dos comunistas com a qual Menezes Leitão está de acordo é com a de “alargar a oferta pública de habitação através da mobilização imediata do património público para fins habitacionais”, propondo a CDU construir já 50 mil fogos públicos financiados pelo Orçamento do Estado. 

“É uma boa medida usar o património público”, aplaude Menezes Leitão, que teme, contudo, que a ideia esbarre em problemas de licenciamento quando é preciso converter fogos com outros usos para fins habitacionais, como tem acontecido com o antigo edifício do Ministério da Educação, na Avenida 5 de Outubro, ainda à espera de licença da Câmara de Lisboa.

“Aumentar a oferta pública parece importante para resolver a crise emergencial já. O Estado como grande proprietário deve fazer o inventário de devolutos e colocá-los em programas de renda apoiada ou condicionada”, advoga Luís Mendes, que já tem dúvidas quanto à ideia da IL que passa por pôr “imóveis públicos inutilizados no mercado”. Mendes entende que “o património do Estado deve ficar na esfera pública e não no privado, porque o privado já tem 98% da propriedade no mercado de habitação”.

A IL também quer o “fim imediato do congelamento das rendas de contratos anteriores a 1990”, pondo o Estado a dar um subsídio de renda ou a encontrar alternativas habitacionais para os inquilinos. Menezes Leitão aplaude uma ideia que acha “fazível e adequada” para acabar com “um regime absurdo”.

Luís Mendes recorda que as rendas anteriores a 1990 têm vindo a sofrer atualizações (este ano o aumento foi de 6,9%) e diz estar a coordenar um estudo que revela que, mesmo baixas, estas rendas muitas vezes representam “uma taxa de esforço de 40% a 50%” para os arrendatários, “que na sua maioria são muito idosos”.

A IL também quer “flexibilizar a legislação de forma a facilitar a demolição de edifícios, a diminuir a exigência de preservação de fachadas e a permitir a construção em altura em zonas periféricas”. Mas esta é uma ideia que gera dúvidas tanto ao representante dos proprietários como ao dos inquilinos. “Não queremos pôr em causa o património. Depende”, diz Menezes Leitão, que preferia uma desburocratização dos licenciamentos. “Essa liberalização dos solos e das regras urbanísticas tem sempre efeitos colaterais graves”, adverte Luís Mendes.

Menezes Leitão e Luís Mendes também criticam a proposta do Chega, que quer uma taxa de 40% sobre os lucros excessivos da banca para financiar programas de habitação. “O nosso problema é não ter um quadro fiscal estável”, critica Menezes Leitão, afastando a ideia de uma nova taxa, enquanto Luís Mendes, que defende a taxação dos lucros excessivos e a “responsabilidade moral” da banca perante a crise, ataca o “populismo” de um partido que “não aprovou propostas da esquerda que iam nesse sentido.

As ideias dos partidos para a habitação

AD quer choque de oferta
A AD propõe isentar de IMI a compra da primeira casa e pôr o Estado a dos bancos darem empréstimos de 100% do valor do imóvel até aos 35 anos. Reduzir o IVA da construção para os 6%, flexibilizar regras de uso dos solos e licenciamentos são outras ideias para um “choque de oferta privada, pública e cooperativa”, que inclui PPP “para a construção e reabilitação em larga escala”.

PS propõe limite nas rendas
Pedro Nuno Santos quer “um novo indexante de atualização das rendas que tenha em consideração a evolução dos salários” e que só se aplique quando a inflação for superior a 2% do PIB.

BE quer tetos de renda
Os bloquistas querem “proibir a venda de casa a não residentes”, à exceção de emigrantes portugueses. E fixar tetos de rendas “ajustados a cada região, tipologia de imóveis e salários”. Também propõem reforçar o parque público de habitação.

CDU quer mais oferta pública
Os comunistas querem “alargar a oferta pública de habitação através da mobilização imediata do património público para fins habitacionais”, criar “um regime especial de protecção dos inquilinos, que limite o aumento das rendas e o seu valor nos novos contratos e restrinja as situações de despejo”. E acabar com os benefícios fiscais para não residentes e fundos.

IL quer menos impostos
Os liberais querem acabar com o IMT, baixar o IVA da construção e reduzir a taxa de tributação em sede de IRS aplicada ao arrendamento (bem como outros rendimentos) para 15%. Também querem flexibilizar a legislação para facilitar a demolição de edifícios e a diminuir a exigência de preservação de fachadas.

Chega quer taxar a banca
André Ventura propõe uma taxa sobre os lucros da banca para financiar programas de habitação. Também propôs (sem especificar como) acabar com o IMT e o IMI.

Fonte: DN.pt

 

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